七部委发文催促公租房扩容 土地财务仍是拦路虎
来源： 作者： 宣布时间：2010-06-21 阅读量：
既想解决住房问题，又缺乏具体的手段和资源，公租房新规的模糊性正体现出政府调控房地产的矛盾心态。
在房地产调控种种政策手段中，公共租赁住房（下称公租房）的作用日益被各级政府所重视。6月12日，住房和城乡建设部等七部委联合宣布文件，力促各地政府加速生长公租房。
这份文件名为《关于加速生长公共租赁住房的指导意见》（下称《指导意见》），提出用公租房解决都会中等偏下收入家庭住房困难。有条件的地区，还可将新就业职工和切合条件的外来务工人员纳入供应规模。
所谓公租房，即由政府出资或提供政策支持建造的低租金公共住房。自2007年由深圳等地首先试行，其使用工具锁定在一时买不起商品房的家庭。
2009年“两会”期间，住建部副部长齐骥正式向民众介绍了公租房这一新看法。至今年6月，北京、上海、重庆等省份相继推出公租房实施计划，但对公租房内涵的解释和具体做规则大相径庭。此次七部委联合宣布文件，意味着在各地自发实践的基础上，中央层面对公租房的认可和规范。
显然，政府已将公租房纳入包管性住房体系，标明决策层意图通过生长租赁市场，进一步扩大供应，同时影响市场预期。然而，此举除了难以准确锁定包管工具，还要面对土地、资金等资源瓶颈，更绕不开对“福利房回潮”的质疑。能否挣脱行政主导的惯性，是摆在公租房新政面前的一道难题。
包管工具难界定
在住建部政策研究中心副主任王珏林看来，公租房是一种过渡性的包管方法。上述文件所说的包管“中等偏下收入住房困难的家庭”，其实主要应针对目今买不起住房的年轻人；别的，有能力的地区也可包管“外来农民工”。
但这一人群究竟如何精确界分，《指导意见》并没有给出清晰界说。且“夹心层”规模会随房价和收入的波动而变革，中国社科院经济研究所研究员汪利娜体现，公租房的包管工具如何界定，是公租房面临的考验。
《指导意见》划定，公租房的“供应规模和供应工具”的“收入线标准、住房困难条件和租金水平”，由“市县政府”确定。汪利娜认为，在行政压力下，地方政府必须建设包管性住房，但上述划定仍显得“薄弱、不具体”，且“可操作性差”。
以北京市为例，2009年北京市首批建设公租房8000套，2010年计划建设1万套。北京市建委有关人士体现，上述套数主要是凭据每年申请的人数确定，没有申请的就不会纳入统计规模。
“住房档案和收入信息等个人征信系统不健全、无法准确界定住房包管工具”，是公租房面临的又一尴尬。由于无法掌握居民的“收入水平、资产保有水平及其变革情况”，廉租房、经济适用房与公租房的具体包管规模也难免含糊。甚至公租房能否启动、何时启动，地方政府也有很大变换空间。
汪利娜建议，各地在建设公租房之前，需首先摸清市场上的存量房规模、自有住房和租赁市场的需求情况。
纵然公租房得以顺利建成，其配租也将面临极大的难题。王珏林强调，公租房包管的“夹心层”与享受廉租房的低收入家庭差别，他们只是短时间内没有购房能力。所以应对申请工具的进入和退出实行严格的治理和控制，对承租人收入和包管线逐年检考核实。
面对资源瓶颈
在明确要以增加建设作为扩大供应的方法后，公租房一定遭遇廉租房、经济适用房等包管性住房在建设历程中所面临的土地、资金等难题。
凭据《指导意见》安排，公租房建设以地方政府主导，省级政府卖力、县政府落实。国际上，包管性住房一般由中央和地方政府配合担负。从文件现有表述看，现有公租房的建设责任主要在地方政府。
事实上，以往包管性住房供应缺乏，很洪流平上在于地方政府推动不力。有学者剖析称，地方政府大都并不肯意建包管性住房，资金和土地是横亘在地方政府面前的瓶颈。增加包管性住房用地的供应，无异于减少了地方政府的财路。
汪利娜说，地方政府以包管性住房的名义向中央争取到用地指标后，私下里改变用途牟利的不乏其人。
相较于经济适用房，公租房的收益由政府保有，地方政府的激励相对较大。但中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一体现，无论是哪种包管型住房，建设都会受制于土地财务，“一块地不做包管型住房，就可以做其他收益更高的项目” 。
与此同时，随着土地价格上涨，公租房的租金又需控制在市场租赁价格以下，项目投资接纳期比商品房等项目偏长许多。
因而，关于公租房的建设资金，《指导意见》提出各地要通过直接投资、资本金注入、投资补贴、贷款贴息等方法，加大对公租房建设和运营的投入，中央则以适当方法给予资金补贴。至于所需土地，则“要重点包管”。但具体投入力度和包管水平，《指导意见》并没有明确，具体标准均依靠地方政府对公租房的重视水平及财力。
政策的模糊最终体现在执行的效果上。在以往的包管性住房政策中，由于没有明确安排投入比重，地方政府能为公租房建设投入几多资金仍是未定之天。汪利娜体现，全靠政府一己的资金来做，永远都只能是“小包管”。中国社科院社会学所研究员唐钧体现，政府主导对公租房进行大规模投资，难以制止向以往福利分房制度倒退，亦有可能形成贫民窟。
因而，在公租房建设方面，勉励社会资本、社会机构的加入，形成多元化主体多条理供应的花样，已渐成共识。
《指导意见》提出，引导种种投资主体建设公租房，并对公租房的建设和运行给予税收优惠。凭据“谁投资、谁所有”的原则，公租房投资者权益可依法转让。与此同时，要勉励金融机构发放“公租房中恒久贷款”，切合条件的企业也可以通过刊行“中恒久债券”等方法筹集资金，探索运用“包管资金、信托资金和房地产信托投资基金”拓展公租房融资渠道。
不过，《指导意见》对具体的税收优惠及金融支持并没有做出更详细的说明。阳光100集团常务副总裁范小冲体现，从房地产商的角度出发，此种项目资金占用量过大，“一般不肯意加入。”在他看来，解决公租房资金最好的方法，是通过REITs（房地产投资信托基金）融资。
而在具体金融支持政策出台之前，公租房资金回报率低、时间长的特点，降低了社会资本介入的积极性。在具体融资计划出台之前，资金仍是公租房建设面临的尴尬难题。
汪利娜建议，政府对社会资本进入应给予更明确的土地和税收优惠，让企业以较低的价格去租房、卖房，有偿出租出售。只有对低收入阶层，才需要提供政府出钱兜底的刚性包管。
北京师范大学经济与工商治理学院教授沈越亦向本刊记者体现，最终，住房包管应该是面向社会中收入最低群体的救济手段，目今包管房扩面的做法，事实上造成了市场与计划双轨运行的局面。解决住房问题出路在理顺房价形成机制，进行土地制度革新，而非纯粹的包管房扩面。