地方实验出售包管房部分产权决策层默许
来源： 作者： 宣布时间：2011-07-01 阅读量：
说白了 ，这是一场必须由地方政府打响的战争。面对1000万套包管性安居工程建设任务和5000亿元的建设资金缺口 ，地方政府首当其冲。但事实上 ，包管房的“困局”似乎还不但在于此。
地方政府、开发商与包管工具围绕包管房展开的利益平衡成为了包管房建设中最为“纠结”的节点。据《中原时报》记者了解 ，目前多地均在探讨地方政府与开发商可以接受的模式 ，好比广东省的联合开发模式 ，公租房“先租后买”政策以及多地的“共有产权模式”.而关于这些探索 ，住建部内部称将“不会卡得太死”.
包管房土地“潜规则”
事实上 ，地方政府手里能够自主支配的 ，是土地。而地方政府的治理者们也明白 ，只有给开发商点“利益”,才华让开发商来参建包管房。而这“利益”并非包管房自身杯水车薪的盈利 ，最实惠的也照旧土地。
因此 ，目前似乎对吸引开发商参建包管房的新模式探索也都集中在了土地上。
广东省住房包管建设智囊团一名不肯意透露姓名的专家向本报记者体现 ，目前广东省也正在讨论一种联合开发模式 ，选择城郊一块大的区域 ，政府先划比较大的一块地下来 ，以较低的租赁金租给开发商联合体 ，由他们配合建包管房。再凭据支出的比例 ，政府把包管房地块四周的地以优惠的价格出让给开发商联合体中的个体 ，供他们自主建立商住楼宇。
事实上 ，类似的形式在其他省市也能够窥见。
4月份 ，河北省住建厅与北京万科签署协议 ，万科将在河北省的6个都会建设6000~8000套包管房 ，其中以租赁性住房为主 ，即主要建设廉租房和公租房。同时 ，凭据差别都会中低收入群体的差别需求 ，万科还将建设一定规模的限价房。
而记者了解 ，此次万科建设包管房所需的土地 ，将由地方政府无偿提供。而事实上 ，凭据划定 ，种种包管房中 ，只有经适房、廉租房、公租房的建设土地需要地方政府划拨 ，建设限价房的土地正常情况下仍需要通过招拍挂的方法上市交易。
河北省房协的一位知情人士向本报记者体现 ，万科不但在这部分包管房建设上拿地本钱险些为零 ，在包管房社区的周边 ，企业还可通过配套的商业地产获得利润 ，这也就大大弥补了包管房建设的利润损失。
对此 ，北京万科总裁毛大庆也向记者体现 ，虽然建包管房的利润并不高 ，但万科会通过配建方法 ，获得利润平衡。
而记者从一位了解内情的业内人士处了解到 ，目前大块配建包管房的住宅地块在出让时 ，开发商之前都会与政府“相同”,在土地和融资上获得政府的“特别允许”,“这险些已经成为一种潜规则”.
事实也确实如此。据本报记者了解 ，广州首个含有配建任务的住宅地块已由保利地产拍得 ，据保利内部人士向本报记者透露：“现在与政府的相同事情还没有做好 ，之前提及在土地和融资方面有倾斜的优惠还没有松动 ，”因为目前包管房的盈利模式并不清晰 ，开发商之所以愿意进来 ，看中的照旧这片区域整体所能带来的回报率。
打产权的主意
别的 ，包管房的产权也成了地方政府“出招”的焦点。
在上海提出来的“共有产权”包管房建设模式中 ，“向包管工具出售一定的产权用以回笼部分包管房建设资金”的思路成为这一模式的焦点。
这也就是说 ，在廉租房、经适房等包管房当中 ，申请人可以先购置包管房的部分产权 ，好比20%或者30%,政府持有剩下的70%-80%.抵达一定年限后 ，包管工具可以通过购置的方法 ，将政府产权部分购置过来 ，最终将这套衡宇酿成自己的产权衡宇。
关于万科与河北省的包管房相助计划 ，河北省住房和城乡建设厅厅长朱正举体现 ，包管房建成后 ，河北政府将通过回购 ，或以相助产权、共有产权的方法运作。
据悉 ，在广东 ，关于土地的出让问题 ，公租房实行“先租后买”政策也在讨论中。即政府出地 ，以相对低的租赁价格转让给开发商 ，开发商加入筹建、治理和配套的商业经营。比及居住的人群条件不再适用于公租房政策时 ，居住人可以通过补交地价等用度的方法获得屋子的产权 ，这样公租房就转酿成经济适用房了。
广东省体制革新研究会副会长彭澎告诉记者 ，这种过渡租让模式 ，不但能先包管包管房数量 ，又能让政府在若干年后获得土地出让金 ，开发商虽然在建屋子的时候利润低 ，这些困难政府都可以通过融资的方法资助 ，而其他的商业经营能为开发商带来不菲的利润。
目前 ，除上海以外 ，江苏、福建、湖南、河北、山东等多个省市也都纷纷开始试点 ，成为各地政府破解廉租住房建设的巨大资金压力的“救命稻草”.
上海城投置地集团董事长俞卫中果真体现 ，在理想条件下 ，共有产权房销售能较快实现本钱接纳以投入后续开发 ，并能有3%左右的利润。凭据划定 ，政府可优先回购包管工具意欲出售的共有产权房 ，并提供应切合条件的家庭。
而事实上 ，在这样的运作模式下 ，地方政府也从中寻找到了提高包管房建设积极性的“动力”.
决策层默许
然而 ，面对地方政府这些“变通的秘诀”,作为包管房建设主管部分的住建部似乎选择了“静观其变”.
住建部一位内部人士称 ，住建部也研究过这种出售包管房产权的做法 ，最初并不认可。但由于今年建设包管性住房的时间紧、任务重 ，各地在推进上确实资金困难 ，开发商、银行加入性不强 ，因此现在住建部“对此体现默许 ，允许各地试点 ，不会卡得太死 ，但也不会专门推广”.
可是 ，业内人士也对此保存担心。易居研究院北京所副所长牟增彬告诉记者 ，目前的包管房分派仍然保存诸多制度上的漏洞 ，经适房上市交易的利润滋生了大宗分派不公的案例 ，现在允许公租房出售产权虽然缓解了当期政府的资金压力 ，但仍然会保存分派不公的问题。
而在开发商通过获得配建商品房土地以寻求利益平衡的方面 ，业内剖析人士也体现了差别的看法。陈国强体现 ，从目前开发商建商品房 ，同时配建包管房的项目进度上来看 ，商品房的项目进度远远快于包管房 ，如此一来 ，包管房的开竣工同样也无法包管。
据了解 ，《住房包管法》计划已起草完毕 ，目前已将经适房“共有产权”、公租房“只租不售”的思路纳入计划。但加入立法讨论的中国政法大学学者王涌认为 ，共有产权的划定可以起到压缩利润空间的作用 ，仍没有解决基础问题。
同时 ，上述住建部人士也体现 ，从目前各地的包管房建设情况来看 ，大都会和小都会对包管房有差别的需求 ，因此目前允许各地自发实验 ，但执法上仍需对包管房制度作出久远安排 ，同时更要建立果真透明的机制。